מקלידים את שווי הדירה ובוחרים דירה יחידה, דירה נוספת או עולה חדש, ומקבלים את מס הרכישה לפי מדרגות 2026, עם פירוט לכל מדרגה. המדרגות בתוקף עד 15.1.2028.
איך מחושב מס רכישה
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם על רכישת זכות במקרקעין. הוא מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל שיעור חל רק על החלק של שווי הדירה שנמצא בתוך המדרגה. לכן קפיצה למדרגה הבאה לא מייקרת את כל הדירה, אלא רק את החלק שמעל הסף.
מדרגות לדירה יחידה
הסכומים הבאים בתוקף מ-16 בינואר 2024 ועד 15.1.2028. העדכון השנתי לפי המדד הוקפא בחוק, ולכן הסכומים לא השתנו בינואר 2025 ובינואר 2026.
| שווי הדירה | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 | פטור |
| 1,978,746 עד 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 עד 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 עד 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
מדרגות לדירה נוספת
מי שכבר בעלים של דירת מגורים ורוכש דירה נוספת משלם מהשקל הראשון, בלי מדרגה פטורה:
| שווי הדירה | שיעור |
|---|---|
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
עולה חדש
עולה חדש שרוכש דירה יחידה משלם 0% על החלק עד 1,978,745 ₪, ו-0.5% על החלק עד 6,055,070 ₪. מעל זה חלים השיעורים הרגילים של דירה יחידה, 8% ואז 10%. ההטבה חלה על רכישה בין שנה לפני העלייה לבין שבע שנים אחריה, פעם אחת, ולא ניתנת כשהשווי מעל 20,183,565 ₪. צריך לבקש אותה בהצהרה לרשות המסים. עולים שעלו לפני אוגוסט 2024 יכולים לבחור בנוסח הישן של התקנה, והמחשבון לא מחשב אותו. מי שרוכש דירה נוספת משלם כמו כל קונה.
דוגמה: דירה ב-2,500,000 ₪
דירה יחידה ששוויה 2,500,000 ₪:
- עד 1,978,745: 1,978,745 ₪ כפול 0% = 0 ₪.
- 1,978,746 עד 2,347,040: 368,295 ₪ כפול 3.5% = 12,890 ₪.
- 2,347,041 עד 6,055,070: 152,960 ₪ כפול 5% = 7,648 ₪.
סך הכול 20,538 ₪, שהם 0.82% משווי הדירה. על אותה דירה כדירה נוספת המס הוא 200,000 ₪, ועולה חדש משלם 2,606 ₪.
מה המחשבון לא כולל
- מס שבח על המוכר, וגם מס רכישה על מקרקעין שאינם דירת מגורים, כמו מגרש, משרד או חנות.
- הנחות לקבוצות מיוחדות, כמו נכים, עיוורים ובני משפחה של חללים. הן מפורטות באתר כל זכות ובסימולטור של רשות המסים.
- רכישת חלק מדירה, רכישה מקבלן, זכויות חכירה, אגב מכירה של דירה קודמת ועסקאות בין קרובים.
- הוצאות נוספות: שכר טרחת עורך דין, תיווך, היטל השבחה ומע״מ.
לפני חתימה כדאי להריץ את הנתונים בסימולטור של רשות המסים ולבדוק עם עורך הדין אם הרכישה נחשבת דירה יחידה. אם אתם עובדים בנדל״ן, יש לנו גם מחשבון מע״מ להצעות מחיר ולחשבוניות.
מקורות
- רשות המסים: סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין: חישוב רשמי של מס רכישה לפי סוג הרכישה
- כל זכות: חישוב מס רכישה: מדרגות דירה יחידה ותקופת התוקף, 16.1.2024 עד 15.1.2028
- כל זכות: הנחה במס רכישה לעולים: מי נחשב עולה, התקופה שבה אפשר לממש את ההטבה ואיך מבקשים אותה
- רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025: מדרגות מס הרכישה שפורסמו ב-16 בינואר 2025
- עו״ד דוד מלניק: הטבת מס הרכישה לעולה, תקנה 12א: מדרגות העולה, תקרת השווי והתקופה
המדרגות בדף ובמחשבון מבוססות על המקורות שלמעלה, נכון ל-24.10.2026, והן בתוקף עד 15.1.2028. זו הערכה ולא ייעוץ משפטי או מס, והיא לא מחליפה עורך דין או את החישוב של רשות המסים.
מוכרים או משכירים דירות ומנהלים לידים ומסמכים בגיליונות? אנחנו בונים מערכת CRM וזרימות אוטומטיות שמרכזות הכול במקום אחד.
אוטומציה לעסקים